借地権譲渡承諾，借地権条件変更等

土地所有者から土地を借りた後、金銭的な事情や生活環境の変化で借地権の譲渡や条件変更等を検討する場合があります。
そこで、本記事では、借地権の譲渡承諾の概要、承諾交渉時におけるポイントや注意点、地主の承諾を得られない場合の対応方法なども解説します。

借地権譲渡や条件変更には地主の承諾が必要

借地人が保有している借地権などを売却、もしくは建物のリフォーム・建て替え等をしたい時には、地主の承諾が必要になります。
新しく借地人となる人によっては、地主にとって大きな不利益を被るリスクがあるためです。

したがって、借地権譲渡や条件変更等を行う時には、土地所有者の承諾を得なければいけません。
なお、その際は一定の承諾料を払うケースが大半です。
借地権の売却等を検討している場合には、土地所有者に承諾してもらうためのポイントや注意点を把握し、準備を行ってから話し合いましょう。

地主との譲渡承諾の交渉時におけるポイント

まずは、土地所有者との譲渡承諾の交渉時におけるポイントを確認しましょう。
主に以下の点について注意する必要があります。

① 借地権の相場や承諾料を確認

立地や周辺環境、建物の構造などをチェックし、交渉時における承諾料の水準を見定めます。
算定方法は複雑ですので、不動産鑑定士や不動産会社に依頼すると良いでしょう。
借地上に建物があれば、設計図・契約書・重要事項説明書等も準備しておくとスムーズです。

② 借地権譲渡に詳しい不動産会社などに相談

借地権売却の仲介や土地所有者との交渉を依頼する不動産会社選びにも注意が必要です。
不動産会社の中には、借地権の譲渡や売却について詳しくない業者も多くいるためです。

土地所有者との交渉を行う場合には、必ず借地権譲渡や売却の実績のある不動産会社等に相談しましょう。

借地権の条件変更等について

土地所有者から土地を賃借した後、年月の経過や生活環境の変化等により、借地人の事情でリフォームや建て替えをしたいケースも出てくるでしょう。
その場合、借地権の条件変更等はできるのでしょうか。

借地人が地主の承諾を得ずにリフォーム・建て替えを行うと、賃貸借契約の解除をされてしまうおそれがあります。
したがって、借地上の建物の増改築などをする際は、土地所有者から承諾を得る必要があります。

なお、借地権の条件変更の場合でも承諾料を支払うのが通例です。
一般的な承諾料の相場は以下のようになっていますので、交渉の際の参考にしましょう。

・建物増改築の場合の承諾料　→　借地権価格の５％程度
・譲渡の承諾料　→　借地権価格の１０％程度
・条件変更の承諾料　→　内容によって変わる
・抵当権設定の承諾料　→　承諾料を設定しない場合が多い

ちなみに承諾料に関しては、借地権の残存期間や賃貸借契約の際の事情、更新料や債務不履行の有無なども考慮して決定されます。

譲渡や条件変更等で地主の承諾を得られない場合

土地所有者に借地権の譲渡や条件変更等の承諾を求めても、場合によっては認めてくれない可能性があります。
しかし、仮に土地所有者の承諾を得られなくても、借地権の譲渡や条件変更等ができる方法があります。

それは、裁判所に「土地所有者の承諾に代わる許可」の申し立てを行う方法です。
これは借地非訟と呼ばれる手続きになります。

例えば、借地権譲渡で土地所有者の承諾が得られなかった場合、以下の要件等を満たせば裁判所が代わりに許可を与えてくれます。

・借地権付きの建物の購入希望者が既に確定している
・当該希望者が借地権を取得しても、土地所有者に不利益とならないと裁判所が判断する
・一定の承諾料を支払う

上記は借地権譲渡の場合ですが、この場合と同様に、借地条件の変更等や建て替えの承諾が得られなかった場合にも、土地所有者の承諾に代わる許可の申し立てができます。
その際には、土地所有者の利益にも配慮したうえで、条件変更等や建て替えを認めてもらえる可能性があります。

なお、こうした借地非訟の手続きには、法律の知識や煩雑な書類作成も必要であるため、不動産に詳しい弁護士等に相談した方が良いでしょう。

借地権の譲渡交渉や条件変更等は、事前の準備と専門家の協力が必要

借地権の譲渡や条件変更等の承諾、承諾交渉時におけるポイント、土地所有者から承諾が得られない場合の対応方法等も解説しました。
借地権の譲渡や条件変更等での話し合いは、土地所有者の交渉の仕方を誤ると大きなトラブルになる可能性もあります。

ぜひ、本記事を参考にしながら、借地権に詳しい弁護士や不動産業者と共に交渉を行ってみて下さい。