借地権を相続させたい

土地所有者から土地を借りている場合、その土地上に建物が存在することも多いでしょうし、自分が亡くなった時に借地権を相続させたいと考える場合もあるでしょう。
しかし、借地権の相続はトラブルが起きる可能性が高いため注意が必要です。
そこで、本記事では借地権の相続の流れや注意点、トラブル事例について解説します。
ぜひ内容を確認して事前に対策を行いましょう。

借地権は相続させられるのか？

借地権は、土地を借りて使用することのできる権利を言います。
こうした「借りる権利」についても、相続で家族などに引き継がせることができます。

借地権を引き継がせる場合、土地所有者の許可が必要なのでは？と考える方もいるかと思います。
しかし、売却とは異なり法定相続人が相続により引き継ぐ場合には、土地所有者の許可はいらないのです。

ただし、法定相続人以外の方へ遺贈する場合には、土地所有者の承諾が必要です。
また、相続した借地権を売却する場合や相続した後に借地上で建て替えを行う場合にも、同様に土地所有者の承諾が要るため注意しましょう。

借地権を相続する場合の流れや手続きについて

借地権を相続させたい場合には、事前にどのような手続きが必要かを相続人に伝えておくとスムーズです。
主に以下の流れや手続きとなります。

① 土地所有者に相続発生の連絡

まずは土地所有者に相続が発生した旨を伝えます。
今後の地代の請求先を伝えておけばスムーズでしょう。

② 建物の名義変更を行う

借地権とともに借地上の建物を相続する場合、「建物のみに登記があるケース」では、借地上の建物のみ登記名義を変更すれば借りている土地の権利（借地権）も守られます。

③ 借地権が登記されている場合は借地権も名義変更する

一方、②と異なり「借地権と借地上の建物の両方に登記があるケース」では、借地権と借地上の建物の両方について、登記名義の変更が必要です。

借地権の相続時に起きるトラブルについて

借地権の相続時には、以下のトラブルが発生する可能性があるため注意しましょう。

① 相続後の土地をめぐっての地主とのトラブル

相続後に土地所有者の承諾なく、借地権を売却、もしくは借地上の建物を建て替えする場合にはトラブルになる可能性が非常に高くなります。
必ず土地所有者からの承諾を得てから、売却や建て替えを行いましょう。

② 建物の処理について起きる相続人同士のトラブル

相続人が複数いる場合は、借地上の建物の処理で意見が分かれるケースもあります。
具体的には「住みたい」という人と「売りたい」という人がいる場合です。

借地権付きの建物は、「借地人」と「借地上の建物」の両方の名義が同一でなければいけません。
そのため、建物に住みたい人が売りたい人に代償金を支払うことによって解決する必要も出るでしょう。

③ 遺産分割協議での評価額によるトラブル

借地権付きの建物と現預金を相続する場合、遺産分割協議で建物をいくらとして評価するかという問題があります。
仮に建物が1,000万円、現預金が2,000万円、相続人が３人の場合、１人が1,000万円の建物、残り２人が現預金を1,000万円ずつ取得すれば公平です。

しかし、もし現預金を取得する人が、自身の取り分を増やしたいと考え「建物には、借地権が付いているので、1,000万円以上の価値があるだろう」と主張すれば、建物を取得する人が代償金を支払わなければいけない可能性も出てきます。

借地権付きの建物の評価では、こうしたトラブルが発生する可能性もあります。
必ず不動産会社などから適正な評価額を算出してもらうなどして、不動産の価格を慎重に検討しましょう。

④ 共有での相続によって起きるトラブル

借地権をどのように相続するか、相続人が複数いると難しい場合があります。
その際「とりあえず共有で相続」としてしまうと、後々に共有者全員の同意が必要な「売却」や「建て替え」ができず、トラブルになる可能性があります。

さらに、共有者の1人が亡くなると、その権利は亡くなった方の法定相続人に引き継がれ、さらに借地権の共有者が増えて権利関係が複雑化するリスクもあります。
そのため、共有は極力避けた方が良いでしょう。

借地権は相続税も掛かる

借地権は相続の対象となるため、相続税の算定の対象となる遺産に含まれる点にも注意しましょう。
なお、借地権の相続税評価額は以下の計算で算出します。

・借地権の相続税評価額（普通借地権）= 自用地の評価額 × 借地権割合

自用地の評価額は、借地が「路線価地域」か「倍率地域」なのかなどによって計算方法も変わります。
詳細は税理士などの専門家に相談し計算してもらいましょう。

借地権の相続は可能！しかし、事前の準備や対策も重要です！

借地権の相続について、注意点や流れ、トラブル事例なども解説しました。
借地権を相続させたい場合は、トラブルを避けるため、事前に相続人に必要な手続きや注意点を伝えた方が良いでしょう。

しかし、法律や不動産に関しての知識がないと対策は難しくなります。
できれば、借地権相続に詳しい弁護士に相談しておくと安心です。

みやこ法律事務所では、借地権の相続対策でも相談に応じていますので、お悩みの方はぜひ一度ご相談ください！