不動産オーナー様

不動産オーナーも法的トラブルに遭遇しやすい

不動産オーナーは、ご自身が所有する土地や建物を賃借人に貸して、賃料収入を得るといった投資が目的だと思います。
実際の賃貸借契約に際しては、宅建業者などに一任し、ご自身はほとんど、関わる必要がないことも多いと思いますが、貸主の立場であることに変わりはなく、賃借人との間で法的トラブルに巻き込まれることも少なくありません。

土地のオーナー（地主）が巻き込まれやすい法的トラブル

土地のオーナー（地主）が遭遇することが多い法的トラブルの一例を紹介します。

1、地代滞納

借地人に土地を貸す際は、土地賃貸借契約を締結し、借地人が毎月一定額の地代を支払う形を取ることが多いと思います。
ところが、借地人が地代を支払わず滞納しているのに土地に居座り続けることがあります。
土地賃貸借契約書によっては、「地代を一度でも滞納すれば催告せずに契約を解除できる」といった条項が盛り込まれていることもありますが、実際には一度の滞納で無催告で契約解除することは難しいものです。
このような場合、地主としては借地人に内容証明郵便を送って地代の支払いを求めたり、支払いに応じなければ土地から立ち退くよう求めたりすることになりますが、なかなか立ち退いてくれないことも多いものです。
そんな時は、顧問弁護士がいれば早い段階で対応し、地代の滞納の解消や土地明け渡しにつなげることができます。

2、借地権の無断譲渡

土地を貸した場合、借地人はその土地に自分で建物を建てて住むことが多いと思います。
その建物を借地人が他人に譲渡するためには、地主の承諾を得なければならないのが民法の原則です。
この場合、借地権が新しい建物所有者に譲渡されたことになるためです。（民法612条）
ところが、借地人がこうしたルールを知らずに、借地上の建物を無断譲渡してしまうこともあります。
このような場合、地主としては借地権の無断譲渡を理由に契約解除と明渡しを求めることもできます。
こうした交渉は、地主自身がやろうとしても、相手が法律を理解していないと、話がなかなか進まないものです。
このような場合もやはり、顧問弁護士がいれば、相手方との交渉を任せることができますし、早期の土地明け渡しにつなげることができます。

※なお、借地人が借地上の建物を第三者に賃貸しているにすぎない場合は、土地を借りて建物を所有している人に変わりはないため、民法612条による明渡しを求めることはできません。

3、借地人が契約に反した土地の使い方をしている場合

土地賃貸借契約では、借地人が建てられる建物の種類・構造・用途等を制限する、一旦建てた建物の増改築を禁止するといった特約を盛り込むことができます。
こうした特約を設けたのに、借地人が契約とは違う建物の使い方をしていた場合や、勝手に増改築をした場合は、地主側から契約解除をすることができます。

ただ、特約がある場合でも、借地人はその特約に絶対的に拘束されるわけではないため、借地人から借地条件の変更を申し入れてくることがあります。
地主側が応じない場合でも、借地人は借地借家法17条の規定によって、裁判所に借地条件変更の申立てができることになっています。
このように借地条件をめぐって借地人との交渉が必要な場面では、借地借家法などの法的な知識が必要になりますので、顧問弁護士がいれば、借地人との難しい交渉を任せることができます。

4、契約更新時の土地明渡請求

借地借家法は借地人に有利な規定になっています。
借地契約の更新時も、借地人が更新請求した場合は、建物が存在していれば、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。」と定められています。（借地借家法5条）
契約更新時に、借地人を立ち退かせたいのであれば、地主側は異議を述べなければなりません。
異議を述べるに当たっては、借地借家法6条が規定する一定の要件を満たすことが求められており、そのためには、借地人との交渉が不可欠です。
このような場面でも、顧問弁護士に交渉を任せれば、スムーズな土地明渡につなげることができます。

5、土地を駐車場として貸す場合に遭遇しやすいトラブル

土地を駐車場として貸す地主さんもいると思います。
この場合によくあるトラブルが無断駐車や駐車料金を滞納したままで車両を放置されてしまうことです。
地主としては自分でレッカー移動してしまいたいと思うかもしれませんが、勝手に車両を処分することは自力救済と言い、禁止されています。
土地明渡請求の裁判手続きを経て、判決に基づき土地明渡の強制執行を行ってもらうと言った法的手続きを取らなければならないのです。
この場面でも、顧問弁護士がいれば、裁判前の早い段階で強力な警告を発することで立ち退かせるなど、裁判以外の手段による解決を目指すこともできます。

建物のオーナー（賃貸人）が巻き込まれやすい法的トラブル

建物のオーナー（賃貸人）が遭遇することが多い法的トラブルの一例を紹介します。

1、家賃の滞納

建物賃貸借契約では、「家賃を一度でも滞納したら催告せずに直ちに契約を解除できる」と言った条項を盛り込むこともありますが、実際には、たった一度の滞納だけで賃借人を立ち退かせることは難しいものです。
また、家賃を滞納している賃借人に滞納家賃の催告をせずに立ち退かせることは実際にはできません。
家賃を2、3カ月滞納するようになったら、書面により催告したうえで、相当期間経過しても支払われない場合に、契約解除を通知して立ち退きを求めることになります。
しかし、実際に立ち退きを求める際は、いつまでに立ち退くのかと言った具体的な交渉が必要です。
こうした交渉は、オーナーご自身が行うことは大変ストレスがたまることですし、法的な判断も必要になります。
このような交渉は顧問弁護士に任せた方がスムーズに進みます。

2、賃借人や占有者が建物に居座る場合

家賃を滞納したまま、賃借人に居座られてしまうこともあります。
賃借人と立ち退きの交渉をしても、賃借人が話に応じなかったり、いつの間にか賃借権が無断譲渡されて、知らない人に占有されたりしていることもあるでしょう。
このような場面で、賃貸人が明渡しを求めるには、法的手段を講じるしかありません。
具体的には、建物明渡請求訴訟を提起して、建物明渡しの判決を得た上で、建物明渡しの強制執行を申立てます。
すると、裁判所から執行官が派遣されるのでその立会いの下で、強制的な立ち退きが行われます。
このような手続きや場面にオーナーご自身が立ち会うのは大変ストレスがたまることだと思います。
やはり、こうした法的手続きに慣れている顧問弁護士に任せた方がよいでしょう。

3、滞納家賃の回収

賃借人から家賃を回収できない場合は、賃貸借契約に際して、連帯保証人となっている人に対して、滞納家賃の支払いを求めることができます。
しかし、賃貸借契約の連帯保証人は、形式的なものと考えている人も多く、実際に滞納家賃の支払いを求めても、無視されてしまうことが少なくありません。
このような場合も、やはり、顧問弁護士に交渉を任せたほうが、連帯保証人も支払いに応じる可能性が高くなりますし、なかなか話がまとまらない場合でも、法的手段により回収を図ることができます。

4、賃借人の契約違反や迷惑行為

建物賃貸借契約では、建物の用途を具体的に決めていることもありますが、賃借人がこのルールを無視して、異なる用途で利用してしまうこともあります。
また、同じ建物の他の賃借人や近所へ迷惑となるような行為を繰り返す人もいるかもしれません。
ひどい場合は、賃貸人の承諾なしで勝手に内装工事を行ってしまうこともあるでしょう。
このような場合は、賃貸人としては賃借人を追い出したいと思うかもしれませんが、そのためには、賃借人の契約違反や迷惑行為が契約解除できるようなものなのか判断する必要があります。
このような場面でも、顧問弁護士に相談して対処法を検討した方がよいでしょう。

5、契約更新時の解約申入れ

建物賃貸借契約も借地借家法により、賃借人の保護が厚くなっています。
契約更新時に、賃貸人から解約を申し入れるには、期間の満了の1年前から6月前までの間に通知しなければなりませんし、「正当の事由」が必要とされています。（借地借家法26条～28条）
賃貸人からの解約申入れに際して、賃借人がすんなりと応じてくれれば問題ありませんが、こうした法の規定を根拠に居座り続けられると、賃貸人としては困ってしまうでしょう。
このような場面でも、顧問弁護士に相談できるようにしておくと、対処法を検討してもらえます。

不動産オーナーに顧問弁護士が必要な理由

土地や建物の賃貸借契約で根拠法となることが多い借地借家法は、借地人や賃借人の権利を保護することに主眼を置いた法律なので、意外にも、オーナー側が不利な立場に立たされることも多いのが実態です。
借地人や賃借人に非があり、契約解除して立ち退きを求めるのが正当だと考えられるような場面では、事実をしっかり主張立証することが大切です。
また、こうしたトラブルは時間が経てば経つほど、解決が難しく、解決のためにコストがかかってしまうことが多いので、日頃から、顧問弁護士に相談できる体制を整えておくことが、安定した不動産経営に資することになります。