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お問い合わせ土地明け渡し請求を考えるときの注意点
土地明け渡し請求を地主が検討する理由は様々ですが、一旦貸した土地の明け渡しを求めることは容易ではありません。
この記事では、土地の明け渡し請求を考えた地主が押さえておきたいポイントをケースごとに紹介します。
目次
1.土地明け渡し請求を検討する場合とは
地主が借地人に対して、土地明け渡し請求をしたいと考えるのは次のような場合です。
- 地代の滞納がある場合
- 借地権の無断譲渡が行われた場合
- 借地人の用法違反がある場合
- 契約期間終了を機に土地明渡しを求める場合
いずれのケースでも、借主がすんなり土地を明け渡してくれるとは限らず、法的手段や裁判手続きを利用しなければならないことも多くあります。
2.土地の利用目的により土地明け渡し請求の難易度が異なる
土地の利用目的により、土地明け渡し請求の難易度は異なります。
例えば、借地人が土地に建物を建てて、自分で住んだり、賃貸経営を行っている場合は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借」になり、借地借家法の規定が適用されるため、借地人の権利が手厚く保護されて、地主からの土地明け渡し請求の難易度が高くなります。
それに対して、土地を青空駐車場として貸しているにすぎない場合は、借地借家法が適用されないため、土地明け渡し請求の難易度はやや低くなります。
3.地代の滞納がある場合の土地明け渡し請求
借地人が地代を滞納している場合は、地主には収入が入らないため、直ちに明け渡してもらいたいと考えるのは当然です。
土地の賃貸借契約書には、「地代を一度でも滞納したら催告せずに土地賃貸借契約を解除できる」といった記述を入れていることもあるので、地代の滞納があれば、即、土地明け渡し請求できると考える方もいるかもしれません。
しかし、地代を滞納しただけで、直ちに賃貸借契約を解除して、土地明け渡し請求ができるわけではありません。
信頼関係破壊の法理と言い、地代の滞納額、遅滞の頻度、程度等を鑑みて、地主と借地人の信頼関係が破壊されたと言える状況の場合に初めて、土地賃貸借契約を解除し土地明け渡し請求ができることになります。
裁判手続きで土地明け渡し請求するためには、そのような状況にあることの証拠づくりのために、内容証明郵便を用いて、滞納している地代の催告などを行っておくことがポイントになります。
4.借地権の無断譲渡が行われた場合の土地明け渡し請求
土地の貸し借りでは、地主は借地人の経済力や人柄、土地の利用目的などから土地を貸してもよいと考えるわけで、地主と借地人の個人的な信頼関係の上に成り立つのが土地の賃貸借契約と言えます。
ところが、借地人が勝手に他人に借地権を無断譲渡した場合は、この信頼関係が崩れた上に、新たな借り手がどのような人なのか分からないため、地主から契約解除して、土地の明け渡しを求めることができるとされています。（民法612条）
しかし、借地権の無断譲渡が行われたケースのすべてで、契約解除、土地の明け渡し請求ができるわけではなく、やはり、信頼関係が破壊されたかどうかがポイントです。
例えば、借地権の譲渡人と譲受人が同じ家族の場合や、個人事業主が個人名義で借りていたところを法人成りして会社名義で借りることになった場合は、実質的に借地権の譲渡があったと言えないため、借地権の無断譲渡には当たらないと判断されます。
また、借地人が借地上に建てた建物を他の人に貸しても、借地権の無断譲渡には当たりません。
借地人が借りた土地を活用して賃貸経営をしているに過ぎないためです。（大判昭和8年12月11日）
5.借地人の用法違反がある場合の土地明け渡し請求
土地賃貸借契約では、土地の利用目的を決める他、建てられる建物や建物の増改築を制限する特約を結ぶこともできます。
借地人はこうした借地条件に同意した場合は、借地条件を遵守することが求められますが、借地条件を破った場合は、地主から契約解除や土地明渡請求ができます。
借地人が借地条件とは異なる使い方をしたい場合は、地主に相談すべきですし、地主が応じない場合でも、建物所有目的であれば借地借家法17条に基づき、裁判所に申立てを行い、裁判所の判断で借地条件の変更を行ってもらうことができます。
このような手段が保障されているため、借地人が借地条件に違反している場合は、地主から契約解除や土地明渡請求が認められやすいです。
6.契約期間終了を機に土地明け渡しを求める場合
賃貸借契約は、期間を設定した場合でも、賃借人が使用収益を継続していて、賃貸人が異議を述べない場合は、自動的に更新されたものと推定されます。（民法619条）
そのため、契約期間満了を機に賃貸借契約を終了させるためには、はっきりと意思表示することが大切です。
借地借家法が適用される場合は、建物が存在する状態で借地人が更新を請求したときは、原則として、同じ契約条件で更新されてしまいます。（借地借家法5条）
更新を拒絶するためには、地主から「遅滞なく異議」を述べなければなりません。
ただ、地主が異議を述べるためには、「正当事由」が必要とされており、これが認められるためのハードルは高いです。（借地借家法6条）
正当事由を補完するために、地主から借地人に「立ち退き料」を支払うことも一般的となっていて、地主にとっては大きな負担となります。
7.青空駐車場の土地明け渡しを求める場合
青空駐車場の土地明渡し請求の場面では、借地借家法が適用されないため、地主からの明け渡し請求が認められやすいです。
ただ、駐車場代が支払われないままに自動車が土地上に放置されている場合でも、地主が勝手にレッカー移動してしまうことは「自力救済」に当たるため、認められていないことに注意しましょう。
借主との駐車場賃貸借契約を解除したうえで、土地明渡請求の裁判手続きを進めて、判決に基づき土地明渡の強制執行を行うという法的手順を踏む必要があります。
8.土地明け渡し請求は話し合いでの解決がベスト
地主が土地明け渡し請求を検討するケースは、様々ですが、いずれのケースでも、地主と借地人の間の話し合いにより解決するのがベストです。
地主としても妥協できる点は、妥協して、多少の立ち退き料は支払ってでも、借地人に早期に出て行ってもらった方が、経済的損失も抑えることができます。
借地人が話し合いに応じず、土地に居座る場合は、裁判手続きにより解決するしかありませんが、
- 1. 土地賃貸借契約の解除
- 2. 土地明渡請求の裁判手続き
- 3. 判決に基づく土地明渡の強制執行
この3セットをこなすのが基本となり、労力もコストも時間もかかります。
地主自身が借地人と交渉しても解決が難しい場合は、弁護士に交渉を任せることも検討してください。
地主の話は聞かなくても、弁護士が出てくると、借地人も話を聞いて、土地明け渡しに応じるケースも多いです。
9.土地明け渡し請求は田阪法律事務所へご依頼ください
土地明け渡し請求に悩んでいる地主の方は、田阪法律事務所にご相談ください。
田阪法律事務所の田阪裕章弁護士は、自ら不動産売買や不動産収益物件の運用経験も有しており、地主の立場を身をもって知っています。
地主様の悩みごとに共感できますし、法的な問題以外にもよりよい解決策を自らの経験に基づいて提案することもできます。
土地明け渡し請求を初めとする不動産関係のお悩み事は、田阪法律事務所へご相談ください。
