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お問い合わせ地代が長年据え置かれている場合に増額を請求できる？
土地の賃貸借契約は、30年以上の長きにわたり継続することがほとんどのため、地代が安いままに長年据え置かれていることもあります。
このような場合、地主としては、地代増額請求権を行使すべきです。
地代増額請求権の行使方法を解説します。
目次
1.地代が長年据え置かれているなら地代増額請求は当然
建物所有を目的とする土地の賃貸借契約期間は原則として30年とされています。（借地借家法3条）
30年もの長い期間だと、その間に、経済変動がありますし、土地関係の税率も変化することが予想されます。
また、借地周辺の環境も大きく変わることもあります。
契約当初は、借地周辺に田畑が広がっているような環境だったとしても、近くに駅ができたり、開発が進んだりした場合は、借地の地価も上昇します。
このような場合、契約当初に決めた地代では、安すぎる状態になってしまうこともあります。
それでも地代が据え置かれている場合、地主としては、地代の増額を請求したいと考えるのが当然です。
2.地代増額請求権とは
借地借家法は、主として借地人に有利な規定が置かれている法律ですが、地主の権利も規定されています。
地代の増額請求権も、借地借家法により地主に認められている権利の一つです。
地代が次の状況になった場合は、契約の条件にかかわらず、地主は、将来に向かって地代の増額を請求できます。（借地借家法11条1項）
- ・土地に対する租税その他の公課の増加により不相当となった
- ・土地の価格の上昇により不相当となった
- ・その他の経済事情の変動により不相当となった
- ・近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった
なお、「一定の期間地代等を増額しない旨の特約」がある場合は、その期間は、地主から地代増額請求権を行使できないものとされています。
増額しなくてもよいように十分な額の地代を設定していたような場合が考えられますが、あまり一般的ではありません。
3.地代増額請求権の行使方法
地代増額請求権の行使方法としては、協議による方法と裁判手続きによる方法の2種類があります。
3.1地代増額請求の意思表示をする
地代増額請求権は、地主が意思表示することにより行使します。
つまり、地主が借地人に対して、口頭で地代の増額を求めるだけでもよいわけですが、権利行使したことの証拠を残すために、内容証明郵便を用いるのが一般的です。
地主が借地人に地代増額請求権を行使することで、借地人との協議に入ります。
協議において、地代の増額について一致することができれば、地代の増額について覚書を交わし、以後、増額した地代を請求できるようになります。
一方、協議により地代の増額について一致できなかった場合は、裁判手続きにより、地代増額を求めることもできます。
裁判手続きによる地代増額請求権の行使方法としては、2通りの方法があります。
3.2地代増額請求の調停を申し立てる
裁判手続きというと、裁判所での民事訴訟をイメージされる方が多いかと思いますが、地代増額請求については、いきなり裁判できるわけではなく、まず、簡易裁判所に地代増額請求調停の申し立てを行わなければならないことになっています。
専門的には、調停前置主義と言います。（民事調停法24条の2）
地代増額請求調停では、多くの場合、不動産鑑定士を含めた調停委員が地主と借地人を仲介し、それぞれの言い分を聞き取ります。
調停委員は、それぞれの言い分を踏まえ、更に、調停委員に不動産鑑定士がいる場合は、専門的な見地から、増額が妥当だと判断すれば、具体的な額を示してくれます。
地主と借地人の双方がその額に納得すれば、調停が成立し、調停調書が作成されるので、以後、地主は、その調停調書に基づいて、増額した地代を請求できるようになります。
3.3地代増額請求の裁判
地代増額請求調停を行っても、地主と借地人の双方が納得できず、合意できなかった場合は、調停が不成立になります。
この場合、地主は賃料増額請求の裁判を提起できるようになります。
地代増額請求の裁判は、調停の延長ではなく、別の手続きとして提起する形になります。
つまり、調停不成立だと自動的に裁判に移行するわけではありません。
地代増額請求の裁判では、借地借家法11条に規定された事情の変更に該当しているかどうか、それにより従来の地代が不相当に低額になったと言えるのかが審理されます。
その際に重要になるのが、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定で、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法など、様々な不動産鑑定手法を用いて、妥当な賃料額を判断します。
さらに、地主と借地人の双方の人間関係や契約締結時の事情、地代増額請求の交渉過程なども含めて、総合的な見地から、裁判所が妥当な地代増加額を示す形になります。
判決の形で地代増加額が示される場合だけでなく、裁判の途中で、裁判官が和解を勧告することもあります。
地主と借地人の双方が納得して、和解が成立すれば、和解調書が作成され、以後、地主は、和解調書に基づいて、増額した地代を請求できるようになります。
また、判決が下されて確定すれば、以後、地主は、確定判決に基づいて、増額した地代を請求できるようになります。
4.地代増額は協議によりまとめるのがベスト
地主が借地人に対して、地代増額請求を行う方法としては、今見たように、当事者同士の協議による方法と、裁判手続きによる方法の2通りがあります。
裁判手続きによる場合は、費用がかかるだけでなく、解決まで長い時間と労力がかかるので、できる限り、当事者同士の協議により、地代増額の話をまとめるのがベストです。
そのためには、地主が借地人に地代増額請求を持ちかける段階から、借地人に納得してもらいやすい説明方法や条件を持ち出すことが大切です。
地代増額請求を交渉でまとめるためのポイントを紹介します。
4.1地代の増額をするための根拠を説明する
地代増額請求は、地主の勘で相場よりも安いようだとか、長い間、地代の変更をしていないからそろそろ変更したいというような理由でできるわけではありません。
やはり、地代増額請求をするための具体的で明確な根拠が必要です。
例えば、周辺の地代の相場に関するデータやグラフ、不動産鑑定士による鑑定などの具体的な数字を提示できれば、交渉がうまく進むでしょう。
4.2段階的な地代増額を提案する
いきなり大幅な地代の値上げを求めると、借地人との交渉がうまくいかないのは当然です。
1年ごとに地代を上げるというように、段階的に地代を上げて、最終的に地主が目標としている地代を目指す方向ならばうまくいきやすいです。
4.3地代増額の開始時期を後ろ倒しする
地主が地代増額請求した月の分から、地代を増額すると言った交渉内容では、借地人もすんなり応じないのは当然です。
あらかじめ、地代増額請求をしておき、実際に地代を上げるのは、ずっと先というような内容であれば、借地人も地代増額に応じやすくなります。
4.4必要に応じて裁判手続きを行うことも示唆する
地主からの地代増額請求が正当なものであれば、交渉段階で借地人が拒否しても、地代増額請求の調停、裁判手続きで、地主の有利な内容にまとめられやすくなります。
このような場合は、交渉段階で、裁判手続きを行うことを示唆しておくと、借地人も裁判手続きよりも交渉に応じた方が得だと判断することもあります。
5.地代増額請求の交渉は、弁護士にご依頼ください
地主からの地代増額請求の交渉は、借地人の出方に応じて、柔軟に対応すべきですが、地主自身が借地人と話を進めると、借地人側は、「プロでもないのに何を根拠に地代増額を求めているのだ」というような姿勢を示すことも考えられます。
借地人が拒否した場合、地代増額請求の調停、裁判に進むことを考慮すると、地主からの地代増額請求の交渉は初めから弁護士に依頼するべきです。
