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お問い合わせそもそも更新料は支払う必要がありますか？
建物所有を目的とする借地契約は、借地借家法の規定により当然に更新されることになっています。
では、更新時に更新料を支払わなければならないのでしょうか？
更新料の支払いが当然に行われているケースが多いですが、更新料を支払わなければならない旨の法規定や慣習はありません。
ただ、借地契約の内容によっては、更新料の支払いを拒絶すると借地契約を解除されてしまうこともあります。
借地人の方で更新料を支払うべきか迷っている場合は、契約内容を精査する必要がありますが、ご自身で判断できない時は弁護士にご相談ください。
目次
1.更新料についての借地借家法の規定
更新料について、借地借家法に規定はあるのでしょうか。
まず、借地契約の更新について、借地借家法にどのような定めがあるのか確認しましょう。
1.1借地契約の存続期間と更新後の期間
建物所有を目的とする借地権の存続期間は最低で30年です。
30年経過した後で、借地契約を更新する場合は、最初の更新では期間が20年となり、2度目の更新からは10年間となります。
1.2借地契約は更新されるのが原則
借地契約は存続期間満了後も、当然に更新されるのが原則です。
まず、借地権の存続期間が満了した時点において、建物が存在しており、借地人が借地を使用し続けている場合は、当然に更新されたものとみなされます。
契約内容も存続期間以外は従前の契約と同じとみなされます。
また、借地権の存続期間の満了時期が近づいた時点で、借地権者が契約の更新を請求した場合も、当然に更新されたものとみなされます。
地主の承諾を得る必要はありません。
地主としては、借地契約が更新されることを防ぐには、借地権者からの請求に対して、遅滞なく異議を述べなければなりません。
また、地主からの更新拒絶が認められるためには、土地の使用を必要とする事情、借地契約の経過、利用状況、立ち退き料の支払いなどを考慮したうえで、正当の事由が必要とされています。
1.3借地借家法には更新料の根拠規定はない
借地契約の更新に関する規定は上記に掲げた内容だけです。
例えば、
- ・更新料を支払わなければ、借地契約の更新が認められない。
- ・更新料の支払いがない場合は地主からの更新拒絶が認められる。
と言った趣旨の条文は設けられていません。
借地借家法上は、更新料の支払いが必要になることを伺わせる規定はないということです。
2.更新料の支払いは慣習なのか？
借地契約の更新に際して、地主の求めに応じて更新料を支払うのは慣習と言えるのでしょうか？
仮に慣習と言える場合は、民法92条の規定により、慣習にも一定の拘束力が認められることになっているため、借地人は借地契約の更新に際して更新料を支払う必要性が生じます。
しかし、借地人が借地契約の更新に際して更新料を支払うべき旨の慣習はないというのが裁判所の考え方になっています（最判昭和51年10月1日 集民 第119号9頁）。
そのため、借地契約において、更新料の支払いについて明確に定めていた場合を除き、更新料の支払い義務は生じないことになります。
参考
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=64136
3.前回更新料を支払っていた場合
借地契約の更新を何度か繰り返しており、前回の更新の際に更新料を支払っていた場合は、次回の更新時にも更新料を支払わなければならないとお思いの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、前回、更新料を支払ったのは、地主と借地人の間で、その時点での更新の際は更新料を支払うことで合意したのであって、次回の更新時にも更新料を支払う旨の合意までは含んでいないのが一般的です。
そのため、次回の更新時にも更新料を支払う旨が明記されていない限り、前回、更新料を支払っていることを根拠に更新料を支払わなければならないということにはなりません。
4.更新料の支払いを巡って交渉が決裂した場合
借地契約の更新に際して、地主と借地人の間で、更新料の支払いに関して交渉が決裂してしまうこともあります。
このような場合は、借地人には更新料の支払い義務は生じませんし、立ち退きを求められることも、借地契約更新を拒絶されることもないのが原則です。
まず、借地契約法でも、慣習でも、原則として、更新料の支払い義務がないことは明白です。
更新料の支払い義務が生じるのは、更新料を支払う旨の明確な特約がある場合だけです。
また、地主から立ち退きを求めたり、借地契約更新を拒絶するためには、正当事由が必要になりますし、地主からの立ち退き料の支払いが必要とも解されています。
そのため、借地人が更新料を支払わなかったとしても原則として、立ち退かなければならなくなったり、借地契約更新を拒絶されてしまう事態にはなりません。
5.更新料を支払わなかったために借地契約を解除されてしまう場合とは？
上記までに見てきたとおり、借地人には原則として、更新料を支払う義務はありません。
しかし、更新料を支払わなかったために借地契約が解除されてしまうケースもないわけではありません。
例えば、更新料が、将来の賃料の一部、異議権放棄の対価、借地人の従前の債務不履行行為についての紛争の解決金としての性質を有していた場合において、借地人が更新料の支払いを怠ったケースでは、更新されたのちの賃貸借契約を解除することができるとした判例があります（最判昭和59年4月20日 民集 第38巻6号610頁）。
この判決では次のようにも述べています。
本件において「更新料の支払は、賃料の支払と同様、更新後の本件賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、その賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤をなしているものというべきであるから、その不払は、右基盤を失わせる著しい背信行為として本件賃貸借契約それ自体の解除原因となりうる（最判昭和59年4月20日 民集 第38巻6号610頁）。」
つまり、更新料が地代と同様の位置づけになっていて、具体的な金額が決まっているなど、支払うのが当然であるという前提になっているのであれば、更新料の支払いを拒絶することは、地代の未払と同じですから、契約解除されてしまうこともありうるということです。
参考
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52176
6.更新料の支払い義務があるかどうかの判断基準
更新料の支払い義務があるかどうかは、借地契約の内容や、契約時や前回の更新時にどのような取り決めを交わしたかにより判断することになります。
借地契約書に更新料の取り決めが書かれていなければ、更新料の支払いに応じる必要はないのが原則です。
契約書や前回の更新時の取り決めの際に、「更新に際して、相場相当の更新料を支払わなければならない」といった記述がある場合は、更新料の支払い義務が生じる可能性があります。
一方で、「相場相当の更新料」といった取り決めだけの場合は、金額が不明確であるため、具体的権利とは言えず、更新料の支払い義務は生じないという解釈も成り立ちます。
いずれにしても、更新料の支払い義務があるかどうかは、個々の借地契約ごとに異なるため、借地契約に詳しい弁護士に相談するのが最善です。
