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お問い合わせ家賃を長期間滞納された場合の手続き
家賃滞納は賃貸人にとって厄介な問題です。
家賃滞納3ヶ月程度までは、管理会社が対処してくれることもありますが、それ以上の滞納が続く場合は、賃貸人が直接対応しなければならなくなります。
家賃滞納期間が長くなる場合は、最終的には賃貸借契約を解除して明け渡しを求めていくことになりますが、この手続きは、管理会社が代行することはできません。
賃貸人ご自身で行うか、弁護士に依頼する必要があります。
目次
滞納家賃を督促する基本的な流れ
家賃滞納が発生している場合は、まず、滞納家賃の督促を行います。
初めは、文書や電話で支払いを促し、それでも支払われない場合は、法的手段を講じるという流れになるのが基本です。
督促状や電話などにより支払いを促す
家賃滞納が発生していることと、すぐに支払うように促す内容の文書をポストに投函したり、電話などで催促します。
もっとも、督促状の送付などは管理会社がすでに行っていることも多いため、それでも支払いがないなら、この手順は飛ばしても構いません。
内容証明郵便を送付する
賃貸借契約を解除する旨を記した契約解除予告通知書を内容証明郵便で送付します。
その前提として、家賃滞納が発生していることと督促状を繰り返し送ったという事実も必要ですし、その旨もあわせて記載します。
この文書は、郵便局が証明してくれるため、後に裁判になった際に有力な証拠になります。
賃借人から支払い意思や任意退去の申し出があった場合
内容証明郵便の送付に対して、賃借人から支払い意思や任意退去の申し出がなされることもあります。
賃借人から支払い意思を示された場合は、その対応次第では、滞納家賃を受け取ったうえで、今後も住み続けることを承知してもよいでしょう。
その際は、二度と家賃を滞納しない旨と再度家賃滞納があった場合は賃貸借契約を解除し部屋を即座に明け渡す旨の「確約書」を取り交わしましょう。
確約書があれば再度家賃の滞納があった場合に賃貸借契約を解除しやすくなります。
任意退去の場合でも、滞納家賃は支払ってもらいましょう。
その際、分割払い等の申し出があった場合は、具体的な支払期日を記載したうえで分割払い確約書を交わします。
滞納家賃問題について法的措置を講じる場合
内容証明郵便を送付しても、賃借人が滞納家賃の支払いや任意退去に応じない場合は、法的措置を講じなければなりません。
この段階の法的措置は、滞納家賃の支払いのみを求めるのか、強制退去まで求めるのかにより取るべき方法が異なります。
滞納家賃の支払いのみ求める場合
滞納家賃の支払いのみ求める場合は支払督促、少額訴訟などの裁判手続が利用できます。
支払督促
支払督促は、滞納家賃の回収のためのもっとも簡単な手段です。
裁判所に滞納家賃が発生している旨やその証拠となる資料などを提出することにより、裁判所から賃借人に対して滞納家賃を支払うよう促す文書を送付してもらいます。
支払督促に対して、賃借人が異議申し立て等を行わず、支払いにも応じない場合は、仮執行宣言付支払督促正本の送達に進みます。
それでも賃借人が支払わない場合は、強制執行を申し立てることができるようになります。
訴訟により滞納家賃の支払いを求める
賃借人が支払督促に異議を申し立てた場合は訴訟に進みます。
また、支払能力があるのに支払わない場合など悪質なケースではいきなり訴訟を提起することもできます。
滞納家賃の支払いを求めるための訴訟の手段としては、少額訴訟と通常訴訟があります。
少額訴訟は、訴額が60万円以下の場合に利用できるもので、1回の期日で審理を終えて判決まで至る簡素な裁判手続です。
判決書や和解調書を得ればこれに基づいて強制執行も可能です。
通常訴訟は、滞納家賃が60万円を超える場合に利用します。
通常の法廷で裁判が行われ、勝訴したり和解に至れば、これに基づいて強制執行も可能です。
強制退去・明け渡しを求める場合
滞納家賃の支払いだけでなく、強制退去・明け渡しも求める場合は、通常訴訟を提起します。
賃借人側が出席しない場合は、賃貸人側の訴えが全面的に認められて勝訴判決を得やすいです。
賃借人側が出席した場合は、裁判所が和解を勧告することもあるので、それに応じて和解調書が作成されることもあります。
判決書と和解調書のいずれが出された場合でも、確定すれば、強制執行が可能になります。
滞納家賃の支払いを求める場合の注意点
滞納家賃の支払いを求める際は、行き過ぎた行為をすると逆に賃借人から訴えられかねないため、注意が必要です。
主に注意したいことは次の2点です。
遅延損害金の利率は年14.6％まで
滞納家賃の請求では、遅延利息等も請求することがあります。
一般の賃借人との賃貸借契約には消費者契約法が適用されるため、消費者契約法9条の規定により、遅延損害金の利率は年14.6％までに限定されています。
これを超える遅延損害金を請求してもその部分は無効となるので、注意する必要があります。
脅迫行為にならないように気をつける
滞納家賃の催促のために、賃借人のもとを訪問することは違法ではありませんが、長時間居座ったり、非常識な時間帯に訪問したり、職場や学校まで押しかけるなどして、賃借人を困惑させたり、威圧的な言動を取ったりすると、刑法上の脅迫罪などに該当し、逆に訴えられてしまいかねません。
また、賃借人の部屋のドアや他の住民からも見える場所に、家賃滞納を知らせる張り紙などを貼ることも違法なので注意が必要です。
まとめ
家賃滞納は賃貸人にとって頭の痛い問題です。
管理会社では家賃滞納の問題全てに対応してもらえるわけではないため、最終的には、賃貸人が直接対応しなければなりません。
しかし、賃貸人では手に負えないことも多いため、早い段階から弁護士に依頼すべきです。
内容証明郵便を送付する段階から弁護士に依頼しておけば、賃借人に本気度を示すことができ、結果として、裁判手続などによらずに早期に解決できることもあります。
家賃滞納問題でお悩みのオーナー様は早めに弁護士にご相談ください。
