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お問い合わせ契約解除通知が届いた
賃貸物件のオーナーとトラブルが発生すると、ある日突然契約解除通知が届くことがあります。
その場合、入居者は契約を継続してもらうか、引っ越しを迫られることになります。
では、そのまま住み続けたい場合、入居者はどのように対処すればいいでしょうか。
今回は、契約解除通知が届いたときの入居者の対処法と、賃貸物件のオーナーが契約解除を通知できるケースについて詳しくご紹介します。
目次
大家が解約を告げられるケース
入居者に対し契約解除通知をすることは、大家側としては入居者がいなくなり空室ができ、家賃収入が減少するため、極力避けたいのが本音です。
それでも契約解除を通知するということは、そうせざるを得ない正当な理由があるということです。
ではどのようなケースで契約解除が通知されるのでしょうか。
大家が契約を解除できる具体的な例
大家が契約解除を通知する場合、
- ・明確な契約違反があったこと
- ・大家と入居者の信頼関係が損なわれたこと
が条件となります。
たとえば、入居者が物件を第三者に転貸したり、勝手にリフォームしたりといったケースがあります。
家賃の滞納も賃貸借契約に違反する行為にあたり、大家側が契約解除を通知する正当な理由になります。
ただ、家賃を滞納しても1か月ないし2か月程度の家賃の滞納では、信頼関係が破壊されたとは認められず、契約解除通知も無効になった例があります。
過去の裁判例では、家賃の滞納が3か月続いた場合に契約解除が認められています。
そのため、「大家との信頼関係が破綻した」と判断されるのは、家賃の滞納が3か月以上続いたことがひとつの目安となるでしょう。
大家と交渉する方法
家賃を滞納してもそのまま住み続けたい場合、大家に交渉しましょう。
交渉の前に次のような事前準備をしておくことをおすすめします。
契約解除通知の内容を確認
契約解除通知書には、契約を解除する正当な理由が記載されているので、その理由を確認してみましょう。
契約解除の理由が「家賃の滞納」の場合、早急に資金を準備する必要がありますが、すでに支払い済みで行き違いがあったときは大家に連絡して入金されていることを確認してもらうことです。
家賃を支払えるだけの資金を確保する
今の段階で支払える家賃を用意しましょう。
このとき、可能であれば滞納分を全額支払うようにします。
親族から資金を調達するか、金融機関から借り入れるなどして資金を用意することも視野に入れてください。
どうしても全額用意できない場合は、まとまった金額を先に支払い、残りの家賃を指定された期日までに支払う方法もあります。
例えば、3か月間分滞納しているものの2か月分の家賃しか払えないといったケースで、給料が振り込まれる翌日までに残りの1か月分の家賃を振り込むというように、少しでも支払う意思があることを示すことが大切です。
なお、家賃の滞納を続けていると遅延損害金が上乗せされて請求されるので、できるだけ早く支払いを済ませましょう。
専門家に相談する
自分だけでの交渉が難しいと判断した場合は、法律の専門家である弁護士に相談し、交渉を依頼するのも一つの手です。
入居者本人が「期日までに必ず払う」と約束しても、大家との信頼関係が損なわれているため「信用できない」と拒否される可能性があるためです。
そのようなとき、第三者である弁護士が入居者に代わって大家と相談すれば、話し合いがうまく進むことがあります。
契約解除になった場合の流れ
大家との交渉がうまくいかなかったり、家賃の支払いがさらに滞ったりしたりした場合、入居者は指定された期日までに退去しなければなりません。それでも退去できなかった場合はどうなるのでしょうか。
訴訟を提起される
大家側が、契約解除の上賃貸物件の明け渡しと滞納している家賃の支払いを求める訴訟を提起されます。
判決が下されるまで早くても1～2か月程度かかります。
ただ、先述したように、家賃の滞納が3か月以上続いた場合は、契約解除通知は有効であると判断される可能性が高いため、退去せざるを得ません。
判決により入居者に明け渡しが命じられたら、直ちに退去の準備をしましょう。
強制執行される
明け渡しが命じられたにもかかわらず、入居者が退去しなかった場合、強制執行により自宅を追い出されます。
このとき、明け渡しにかかった費用と滞納した家賃を回収するために、預貯金や給与を差し押さえられることがあります。
わからないことがあれば弁護士にご相談を
契約解除通知が届いたからといって慌てたり、すぐに引っ越しの準備を始めたりする必要はありません。
そのまま住み続けたい場合は、大家と交渉し、家賃を払うことが重要です。
大家が指定する期日までにどうしても家賃を払えない、あるいは大家と何を話し合えばいいのかわからないという方は、法律に詳しい弁護士にご相談ください。
入居者本人に代わって、家賃の支払いについて大家と交渉を進めていきます。
お気軽にお問い合わせください。
