マンション管理会社様

中小規模のマンション管理会社こそ顧問弁護士が必要

どのような事業でも会社の経営では、契約書チェックや労務管理などの法務面でのフォローが必要になります。
大企業では法務部を設けて、弁護士資格を有している人を部長として採用することもありますが、法務部門は、会社に直接利益をもたらす部署ではないため、中小企業の多くでは、法務部門を設けていないことが多いと思います。
法務部門がなかったり、一応担当者はいても、それほど法律に詳しいわけではない場合は、法務部門の機能をアウトソーシングすることをご検討ください。
具体的な手段としては、弁護士事務所と顧問契約を結び、法的な問題が生じた場合にすぐに対応してもらえる体制を整えることです。

マンション管理業は法的トラブルに巻き込まれやすい

マンション管理会社は事務所ごとに、管理委託を受けたマンション管理組合30組合につき、1名以上の専任の管理業務主任者を設置することが義務付けられています。
管理業務主任者は、区分所有法、民法、マンション管理適正化法などマンション管理のために必要な法律を勉強しているので、こうした法律知識を有している優秀な社員を抱えている会社も多いと思います。
でも、一旦マンション管理をめぐる法的トラブルが発生したら、どう対処したらよいのか。
あるいは、法的トラブルが発生しないように、どのような予防策を講じたらよいのか。
といったことまで精通している社員は少ないのではないでしょうか。

マンション管理は、法的トラブルに遭遇しやすい仕事の一つです。
例えば、マンションの管理費等は、管理組合から委託を受けて、マンション管理会社が徴収することが多いと思います。
ところが、マンションの住民が管理費用等を滞納している場合は、催告を繰り返したうえで、法的手段を講じなければなりませんが、マンション管理会社からの催告にも応じない住民がそう簡単に管理費等を支払ってくれるとは限りません。
このような場合、マンション管理会社が弁護士と顧問契約を結んでいれば、弁護士にその後の対応を一任することができるわけです。
国土交通省が発表した平成30年度マンション総合調査によると、同年度で管理費等の滞納があるマンションは約4割に上ると言われています。
30のマンションで管理業務を行っているとすれば、約12のマンションで管理費等の滞納が起きている可能性があるわけですから、結構な確率で法的トラブルに遭遇していると思います。
管理費等の滞納は早い段階での対応が大切です。
時間が経てば経つほど、滞納額が膨らみ、債権回収が困難になります。
マンション管理会社が、弁護士事務所と顧問契約を結んでおけば、滞納があった場合でも、早い段階で弁護士と情報共有を行い、リスクを最小限に抑えることができます。

マンション管理会社が弁護士事務所と顧問契約を結んだ場合に受けられるサービスの一例

マンション管理会社が弁護士事務所と顧問契約を結んだ場合に受けられるサービスの一例を紹介します。

マンション管理委託契約における事前のリスク判断

・マンション標準管理委託契約書とは異なる条項を盛り込むことの可否やリスクについての助言を受ける。
・管理組合からの要望で、契約内容を見直す場合に管理委託契約書に盛り込む条項についての助言を受ける。
・重要事項説明書の作成や記載内容について助言を受ける。

マンション管理業務において法的トラブルが発生した場合

・マンションの住民が管理費を滞納している場合に、早い段階で顧問弁護士に一任し、債権回収が不能となる事態を防ぐ。
・共同の利益に反する行為をする住民への対応に苦慮している場合に早い段階で顧問弁護士に対処してもらう。
・専有部分での漏水事故など住民同士のトラブルへの対応を求められた場合に、顧問弁護士に一任する。
・管理組合から管理委託契約の契約解除や管理費の値下げを求められた場合などに顧問弁護士の助言を受ける。

企業が弁護士と顧問契約を結んだ場合に受けられるサービスの一例

マンション管理会社に限らず、企業と顧問契約を結んだ弁護士は次のような案件にも対応しています。

インターネット上の誹謗中傷への対応

管理組合がマンション管理会社を選ぶ場合は、ランキングサイト等を参考にすることが多いため、その影響力は無視できません。
ランキングサイトにマイナスの評価が記載されると、その内容が事実に反していても、評価を読んだ管理組合が信用してしまい、委託候補先から外してしまうことも考えられます。
管理組合の役員は、下手にマンション管理会社を選んでしまうと、住民からも苦情を言われてしまう立場にあるため、リスクを極力避けようとするのは、やむを得ないことです。
マンション管理会社が、ランキングサイト等に対して事実ではないと主張してマイナスの評価の削除を求めても、応じてもらえないケースが多いようです。
このような場合に、顧問弁護士が関与することで、名誉毀損等に当たることを主張して、速やかに削除させることができます。
また、あわせて、誹謗中傷を行っている者を特定し、損害賠償請求をすることも可能です。

従業員の労務管理や労務トラブルへの対応

マンション管理会社と従業員の間でトラブルになった場合は、顧問弁護士は、会社側の立場から対応します。

例えば、従業員側が会社側に対して、

・未払い残業代
・パワハラ、セクハラなどのハラスメント関係の損害賠償
・労働災害等の損害賠償

などを請求していて、従業員側の言い分に理があるならば、争いを長引かせると不利になります。
従業員側が弁護士を雇ったり、外部の労働組合に相談してさらに大事になったり、裁判に発展したりと大変なことになりかねません。
会社と従業員がトラブルを起こしていることが、管理組合やマンションの住民にも知られれば、管理委託契約にも影響が及びかねません。

こうした労務トラブルに対しては、顧問弁護士が対処しますが、労務トラブルが起きないように日頃からアドバイスすることも顧問弁護士の役割です。

また、社内に問題社員がいることもあると思います。
管理組合や住民から、クレームが入りやすい問題社員に対しては、マンション管理会社としても指導などが必要です。
しかし、問題社員への指導や解雇に際しても、対応を間違えると、逆に訴えられかねないため、顧問弁護士のアドバイスを受けながら対応するべきでしょう。

従業員向けの研修会開催

従業員向けに研修会を行うことも顧問弁護士の役割の一つです。
マンション管理会社の場合は、従業員全員が管理業務主任者並みの法的知識を有していることが望ましいです。
マンション管理業界に詳しい顧問弁護士なら、

・マンション管理でよくあるトラブルやその対処法
・マンション管理関係の判例の事例の紹介
・区分所有法や民法などの重要な法改正についての情報提供

など、マンション管理業界のニーズに沿った研修会を開催することができます。

相談しやすい顧問弁護士の選び方

実際に弁護士と顧問契約を締結する場合には、次のような点に注意しましょう。

マンション管理業の顧問弁護士の経験があるかどうか

弁護士にも得意なことや不得意なことがあります。
企業法務を手掛ける弁護士は多いですが、すべての業界での経験を有しているとは限りません。
マンション管理業の場合はそもそも、依頼者がマンション管理士や管理業務主任者などの資格を有するなど、専門的な知識を有していることが多いので、依頼者を上回る情報や法的アドバイスを提供できなければ意味がありません。

緊急のトラブル発生時にすぐに対応してくれるのか

マンション管理業界のお客様は、マンション住民ですから、平日よりも土日に何らかの対応が必要になることも多いと思います。
土日に相談したいのに弁護士が全く対応してくれないと、肝心な時に役に立たないことになります。
担当の顧問弁護士が対応できない場合でも、他の弁護士に対応してもらえるのか確認しましょう。
複数の弁護士が在籍している事務所なら、そのような体制を整えていることもあると思います。

親切な人かどうか

また、マンション管理会社の顧問弁護士はマンションの住民とも接する機会があるため、一般の人にも理解できる言葉で説明してくれるか、親切な対応をしてくれる人かどうかなどもチェックポイントです。