親族間の無償使用状態を解消したい

建物所有者が親族などに無償で建物を貸している場合、関係悪化で無償使用をやめさせたいケースも多くあります。
こうしたケースで強制的に立退きをさせることは可能なのでしょうか。
そこで今回は、親族の無償使用状態を解消する方法や使用貸借について解説します。
裁判での争点やトラブル防止の方法も説明しますので、ぜひ目をとおしてみて下さい。

親族の無償使用に関して

建物所有者の親族が無償で建物を使用している場合、使用貸借契約の成立とみなされるケースがあります。
例えば、親子間で建物を無償使用させていた場合には、無償使用に至った経緯等から裁判所が「使用貸借契約である」と判断するケースが存在します。

ちなみに、親族間での無償使用が使用貸借契約とは認められなかった場合、建物を使用している親族は不法占有者ということになります。
この場合、建物所有者から親族に対して、明渡しや賃料相当の損害賠償金の請求も可能です。

賃貸借とは異なる「使用貸借」とは？

使用貸借とは、土地や建物等を無償で貸し出す（借り受ける）契約をいいます。
使用貸借は不動産以外でも一般的に行われており、無償で本を貸す、ゲーム機を貸すなどの行為も使用貸借となります。

賃貸借との違いについては、対価として賃料を受け取っているかという点です。
しかし、賃料を受け取っていても金額がとても低い場合には、賃貸借ではなく使用貸借と判断される可能性があるため注意しましょう。
１円でも賃料を受け取っていれば賃貸借になるというものではありません。

また、建物の使用貸借は、親族や夫婦関係といった特別な間柄で行われるケースが大半です。
傾向としては、口頭のみの場合が多く、当事者間で権利関係を明確にしていないまま、長期にわたって使用してきたというような事例が目立ちます。

こうした曖昧な使用貸借契約が継続してきた場合に、人間関係の悪化や相続等をきっかけとして、明渡しや立退きを求めるトラブルに発展したり、裁判になってしまうケースは多くあります。
例え親族間や親しい間柄であっても、使用貸借をするのであれば、期間や貸借の条件などを明確にしておいた方が良いでしょう。

使用貸借契約が終了する要件

使用貸借契約が成立していると認められる場合、契約を終了させたうえで、立退き交渉を行って建物の返還を求める必要があります。

なお、使用貸借は下記の場合に終了となりますので、確認しておきましょう。

① 建物の返還時期に定めがある場合

使用貸借の期間を定めていれば、その期間の満了をもって使用貸借は終了します。

② 建物の返還時期に定めがない場合

a. 契約時の目的に従った使用収益が終了した際に契約は終了します。
b. または、上記の使用収益をするのに足りる期間が経過したときに契約は終了します。
c. 目的が定まっていても、建物所有者と親族の信頼関係が破壊された場合には使用貸借契約を解除することが可能です。
d. 目的が定められていない場合、建物所有者はいつでも使用貸借契約を解除することが可能です。

③ 借主の死亡

借主が死亡した場合には、使用貸借契約は終了します。

裁判での争点や解決について

建物の返還を求めたい建物所有者が親族と争う場合、前述のような使用貸借は終了している、もしくは、そもそも使用貸借ではなく不法占有であると主張する必要があります。

しかし、親族側も「終身で無償の居住を認める使用貸借である」と主張する場合があります。
または「いまだに契約時の目的の使用収益が続いている」「使用収益に必要な期間が経過していない」などと主張してくるケースもあるでしょう。

こうした理由から、親族間の使用貸借契約の問題は解決が難しい傾向にあります。
したがって、裁判でもまずは当事者同士の妥協点を見つけ、和解の方向で話が進むのが基本です。

使用貸借契約でトラブルを防ぐ方法とは？

建物の使用貸借は、例え親族間であっても関係悪化等によりトラブルに発展する可能性があります。
したがって、トラブル防止のための契約書を事前に作成しておいた方が良いでしょう。

使用貸借は口頭でも契約が成立しますので、親族や夫婦関係の間では後々のリスクを深く考えず使用を始め、トラブルになるケースが多いので注意が必要です。

なお、使用貸借を行う前には、下記事項について定めた契約書を作成しておくと良いでしょう。

① 建物の返還や時期

建物所有者からすると、貸出後に生活状況の変化や経済的な事情等により、売却や賃貸、もしくは自己利用したいといった必要性が出てくるかもしれません。

したがって、明確な契約の終了・返還時期については定めておくと良いでしょう。

② 建物の使用方法や目的

明確な建物の使用目的が定められていないと、居住用として貸した建物であるにもかかわらず、借主である親族が勝手に店舗用などにリフォームしてしまうおそれがあります。

そのため、使用目的についても規定し、目的外使用の禁止を定めておくと良いでしょう。

③ 土地や建物の原状回復

建物の原状回復についての定めや口頭での約束等がない場合、借主が負担を拒むおそれもあります。

したがって、原状回復に関する明確な記載もしておいた方が良いでしょう。

親族間の無償使用状態の解消のためには、弁護士への相談がベスト

親族の無償使用や使用貸借の概要、終了要件やトラブルを防ぐ方法なども紹介しました。
無償使用の状態からトラブルが発生すると、解決には想像以上の手間や負担が掛かるケースが大半です。

特に交渉が決裂し裁判となった場合には、法律的な知見での主張や立証が必要となるため、弁護士の協力は不可欠と言えるでしょう。

ぜひ、本記事を参考にしながらトラブルの解決方法を検討してみて下さい。