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お問い合わせ共有不動産の持分だけを現金化することはできますか？
共有不動産の持分だけを現金化する方法もあります。
共有不動産の現金化は難しいと思われがちですが、手続きや交渉が面倒なだけで、現金化できないわけではありません。
不動産問題に詳しい弁護士に、他の共有者との交渉を任せることで、スムーズに共有不動産の現金化につなげることもできます。
目次
1.共有不動産が生じる原因
高額な不動産を複数人でお金を出し合って購入したために、複数人の共有不動産となっているケースもないわけではありませんが、共有不動産のほとんどは相続が原因で生じています。
例えば、被相続人が亡くなった後で、土地が遺産として残されたものの、遺産分割協議を行わない場合や、遺産分割協議の結果、法定相続人同士で共有することに決めた場合です。
そのため、共有不動産は多くの場合、親族同士で共有していることになります。
2.共有不動産の現金化方法
共有不動産を現金化する方法、つまり、共有不動産の売却方法は大きく2通りあります。
1つは、共有不動産全体を売却する方法。
もう1つは、共有持分のみを売却する方法です。
2.1共有不動産全体の売却方法
共有不動産全体の売却とは、共有している不動産を丸ごと売却することを意味します。
共有者1人の持分だけでなく、全員の持分を売却することになるため、共有者全員の同意が必要になります。（民法251条）
共有不動産全体の売却ならば、不動産の市場価額で売却できるため、大きな現金が手に入ります。
その現金を共有持分に応じて分け合う形になります。
共有者の1人が「共有不動産を売ってしまおう」と提案して、他の共有者も「ちょうど、売ろうと考えていたところだ」という形で、すんなり同意できれば、最も手っ取り早い上に、トラブルなく、共有不動産の現金化が可能です。
共有不動産全体の売却のもう一つの方法として、他の共有者の持分をすべて買い取った後で、不動産を丸ごと売却する方法もあります。
他の共有者の持分を買い取ることで、自分の持分割合が高まるため、不動産の短期賃貸借などがやりやすくなりますが、賃貸するだけでなく売却を考えている場合に、他の共有者の持分を買い取るという手順を踏むわけです。
最終的には、不動産を丸ごと売却するため、不動産の市場価額で売却することができます。
2.2共有持分のみを売却する方法
共有不動産の共有持分のみを売却して現金化することもできます。
単独で所有している不動産は、所有者が自由に売却できますが、共有不動産でも共有持分のみならば、同じように自由に売却できるわけです。
共有持分のみの売却の際に、他の共有者の同意を得たり、お伺いを立てたりする必要はありません。
2.2.1共有持分を買い取ってくれる人は誰か？
共有持分を買い取ってくれる第一の候補は、他の共有者です。
共有持分を買い取ることで、持分割合が高まり、共有不動産の管理で自分の意見が通りやすくなるためです。
この場合の買い取り価格は、共有者同士の話し合いで決まりますが、市場価格に近い価格で買い取ってもらえる可能性もあります。
2.2.2共有持分を買い取ってくれる不動産業者
共有者以外の第三者が共有持分を買い取るメリットはほとんどありません。
共有持分のみでは売却しにくいですし、共有者同士の付き合いが大変だからです。
それでも、共有持分を買い取ってくれる不動産業者も存在しています。
こうした不動産業者は、安い価格で共有持分を買い取り、高く転売することを目的としています。
また、共有持分の取得を足掛かりに、他の共有者の持分の買い取りを進めて、共有不動産全体の転売を目指すこともあります。
いずれにしても、共有持分を買い取ってくれる不動産業者は、転売益を得ることを目的としているため、買い取り価格は市場価格よりも、大幅に低くなることがほとんどです。
それでも、今すぐに現金化したいと考えている方や共有関係の煩わしさから脱したい方にとっては、共有持分のみの売却を行う意味があります。
ただ、共有持分を売却した場合、他の共有者にはいずれバレてしまうため、後々トラブルになることも少なくありません。
他の共有者が持分を取得した不動産業者との間でトラブルになり、持分を売却したことを責められてしまうこともあります。
共有持分のみの売却は、自由に行うことができますが、特に親族間での共有の場合には、他の共有者との人間関係も考慮しなければならない点を押さえておきましょう。
3.共有物分割請求による共有持分の現金化
共有持分のみの売却に比べると手間も時間もかかりますが、共有物分割請求を求めることで、自分の共有持分の現金化を狙う方法もあります。
共有物分割請求は、共有者であれば、持分の多寡にかかわらず、誰でも請求できる権利です。（民法256条）
共有持分の現金化を考えている共有者が他の共有者全員に対して、共有物分割請求を行うことにより、共有者同士の話し合いが試みられます。
話し合いの結果、その共有者の持分を他の共有者が買い取ってくれれば、共有関係から抜け出ることができます。
話し合いができなかったり、進展しなかったりする場合は、裁判手続きを利用することもできます。
3.1裁判手続きによる共有物分割請求
裁判手続きで共有物分割を求める方法としては、共有物分割請求調停と共有物分割請求訴訟の2つの手段があります。
3.1.1共有物分割請求調停とは
共有物分割請求調停は、調停委員を介して話し合いを行うことで、共有物分割を試みる裁判手続きです。
調停委員を介することにより、冷静な話し合いが期待できることや調停が成立して調停調書が作成されれば、一旦成立した合意が蒸し返されることを防げるメリットがあります。
また、調停なので、訴訟ほどの専門知識は必要なく、共有者自身が手続きを進めることもできます。
ただ、他の共有者が調停に応じなければ、調停が成立しないので、共有持分の現金化につながりません。
3.1.2共有物分割請求訴訟とは
共有物分割請求訴訟は、通常の裁判手続きにより、裁判所に不動産の共有状態の解消方法を決めてもらう手段です。（民法258条）
共有物分割請求訴訟が起こされた場合、裁判所は、次の3つのいずれかの方法により、不動産の共有状態の解消を命じます。
- 1. 現物分割
- 2. 価格賠償
- 3. 競売
現物分割とは、共有不動産を分割して、単独所有の不動産とすることで、共有状態の解消を目指す方法です。
例えば、ABCの3名が等しい割合で、300平方メートルの土地を共有している場合は、その土地をそれぞれ100平方メートルずつに分けるのが一般的です。
ただ、ABCの3名のうち、共有物分割を求めているのがCのみである場合は、Cの分として、100平方メートルのみ分割し、残りの200平方メートルは、ABの共有のままとする形で決着することもできます。
価格賠償とは、共有状態を金銭により解決する方法です。
例えば、ABCの3名が等しい割合で、300平方メートルの土地を共有している場合であれば、Aが土地の所有権を全面的に取得する代わりに、AからBCに対して、200平方メートル分の価格を支払う方法があります。
また、Cのみが共有物分割を求めているのであれば、ABが、100平方メートル分の価格をCに支払うことで、土地をABの共有とする方法もあります。
Cとしては、共有不動産の持分の現金化の目的を果たせるわけです。
競売とは、現物分割と価格賠償のいずれの方法を取ること適切でない場合に、裁判所が不動産の競売を命じて、その売却代金を持分に応じて、共有者に分配する方法です。
ただ、競売で売却した場合の売却額は、市場価格よりも低くなるため、共有者全員にとって損な手段と言えます。
4.まとめ
共有不動産の持分を現金化する最適な方法は、他の共有者と話し合って、共有不動産全体の売却を目指すことです。
市場価格で売却できるので、最も多額の現金を手にすることができます。
これが難しい場合は、他の共有者に持分の買い取りを求める方法が次善策になります。
交渉次第では、市場価格に近い価格で買い取ってもらえる可能性もあります。
共有者同士の話し合いにより解決が図れない場合は、不動産業者に共有持分を売ることもできますが、共有者同士の人間関係の悪化も懸念されます。
共有物分割請求訴訟を提起する方法もありますが、訴訟に発展する前に解決を試みるのがベストです。
そのためには、共有不動産の持分の現金化を検討する段階で、不動産問題に詳しい弁護士に相談し、以後の交渉を任せることも検討してください。
