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お問い合わせ地主から底地を買い取ることは可能でしょうか？
土地が借地関係にある場合でも地主は、底地を自由に売却できますし、借地人からもいつでも買取を申し出ることができます。
底地の市場価格は安いですが、借地人が買取る場合は、市場価格よりも高めの限定価格が適用されます。
借地人から底地の買取を申し出る際は、借地関係の法律の知識を踏まえた交渉が必要になるため、弁護士に依頼するのが最善です。
目次
1.借地の権利関係 底地とは？
建物所有を目的とする借地契約が締結されている場合、建物は借地人が完全な権利を有していますが、土地は、地主と借地人の権利がそれぞれ存在する形になります。
法律上は、地主が所有権、借地人が賃借権を有していることになりますが、一般的には、地主の権利を底地、借地人の権利を借地と称しています。
2.底地の売買は可能なのか？
底地の売買も可能です。
法律上は、地主は自分が所有権を有している土地を売却するだけですから、買主が現れれば、自由に売却することができますし、借地人の承諾等も必要ありません。
しかし、借地権は、借地借家法によって強力に保護される権利であることから、第三者が底地を買い取ったとしても、自ら利用することはできず、地代収入を期待できるだけです。
そのため、底地の売買代金は、相当に低くなるのが一般的です。
また、底地は、借地人が買い取ることも可能です。
借地人が買い取ることにより、借地人は、土地に関して完全な権利、つまり、土地の所有権を獲得することができ、建物はもちろん、土地も自由に使用収益できるようになりますし、市場価値と担保価値のどちらも高まります。
つまり、第三者が買い取るときと比べて、借地人が買い取る方が様々なメリットがあるわけです。
そのため、借地人が底地を買い取るときの価格は市場価格よりも高額になります。
3.借地人が底地を買い取るときの価格は限定価格である
借地人が底地を買い取るときの価格は「限定価格」となるのが一般的です。
限定価格とは、不動産鑑定評価基準の用語で、「市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格」と定義されています。
第三者が底地を買う場合は市場価格で買うことになりますが、借地人が底地を買う場合は市場価格よりも高額でも経済合理性があるため、借地人が買う場合に限定した価格を設定することができるという意味です。
つまり、底地の限定価格は、底地の市場価格よりも高額だということです。
※参考情報
https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/cyoutei/qa_index/q16/
4.借地人が地主から底地を買い取れるチャンス
借地人は、いつでも地主から底地を買い取ることができます。
借地契約の存続期間が満了し、更新するタイミングでなければならないといったルールはありません。
そのため、底地を買い取りたいと考えているならば、早めに地主に話を持ち掛けて、地道に交渉を行うべきです。
底地の地主は、先祖代々受け継いできた土地だから、貸すのはよくても手放すことはありえないと考えている方も多いと思います。
このような地主だと、買取交渉は非常に難航することが予想されます。
ただ、そのような地主でも土地を手放さざるを得ないタイミングがあります。
相続が発生した時です。
多数の不動産を所有している地主が亡くなった場合は、相続税の納税が大きな課題となります。
相続税を支払う現金がない場合は、不動産を売却して現金化することが検討されます。
たくさんある不動産のうち、売却の検討対象に上がりやすいのが底地です。
地代収入があるだけで地主自身が自由に使用できるわけではないためです。
そのような時、前もって、底地の買取希望を伝えておけば、相続のタイミングで底地の買取が実現することもあります。
5.借地人が地主から底地を買い取る際の流れ
借地人が地主から底地を買い取るまでの流れを解説します。
5.1 借地人から地主に底地買取の意向を伝える
借地人から地主に底地買取の意思があることを伝えます。
借地借家法には、借地人には底地を買い取る権利があるとか、底地買取の要請があった場合は地主は交渉に応じなければならないといったルールはありません。
そのため、借地人の底地買取の申し出に応じるかどうかは、完全に地主の自由になります。
地主が応じない限り、交渉を進めることはできませんので、粘り強く交渉するか、時期をおいて話を持ち掛けるべきでしょう。
5.2 底地の買取価格の交渉を行う
借地人による底地の買取価格は、底地の市場価格より高めの限定価格とされるのが一般的です。
適切な価格については、不動産鑑定士に依頼して査定してもらうべきです。
5.3 底地の売買契約の締結
借地人と地主との間で底地買取の契約条件で合意に達したら、底地の売買契約書を作成します。
5.4 底地の売買契約の履行
底地の売買では土地を既に借地人が占有しているため、土地の引き渡しという概念はありません。
地主から借地人に対して土地の登記識別情報（土地の権利証）を引き渡す形で、底地が引き渡されたものと解釈することもあります。
借地人からは、底地の買取代金を地主に対して支払います。
なお、地主から借地人への所有権移転登記は、第三者に対する対抗要件に過ぎません。
そのため、底地の売買契約を締結し、地主と借地人それぞれの義務を履行すれば、借地人は地主に対して自分が土地の新しい所有者になったことを主張することができます。
ただ、底地の買取代金の支払いと同時に地主から借地人への所有権移転登記申請を行うのが一般的です。
5.5 土地の完全な所有権の取得
土地の所有権移転登記が終われば、借地人は、土地について完全な所有権を取得したことになります。
そのあとは、土地に対して自らの債務を担保するための抵当権を設定することもできますし、土地と建物を合わせて第三者に売却することもできます。
6.借地人が地主に底地買取の申出をする際の交渉のポイント
借地人が地主に底地買取の申出をする際は、自分に売った方が地主にメリットがある点を強調することが大切です。
特に強調すべき点が、借地人による底地買取価格は、限定価格となるため、第三者や底地買取業者に売るよりも、多くの現金を手にできる点です。
加えて、底地を所有し続けても、以下のような事由により収益性が乏しい点も伝えるべきでしょう。
- ・地代が安くても、借地借家法の制約もあり増額交渉が難しい。
- ・法的に認められていない更新料の交渉はお互いにとって労が多く益が少ない。
- ・地主が建物の増改築を拒否しても裁判所が許可するケースも多い。
- ・土地が災害に見舞われた場合の復旧費用は地主負担となるが、地代から捻出できないこともある。
このような点を説明して、借地人から打診されたタイミングで底地を売った方がよいことを理解してもらうべきです。
7.底地買取交渉が難しい場合は弁護士に依頼しましょう
底地買取交渉を行う際は上記のポイントを踏まえて説得することが肝要ですが、借地関係の法律に詳しくない場合、このような説明を行うことは難しいかもしれません。
また、地主としても、法律の専門家ではない人の説明には、疑心暗鬼になってしまうことも考えられます。
このような場合は、弁護士に代理での交渉を依頼し、借地関係の法律の解説も交えながら、丁寧に説明してもらうと地主も底地売却への意思を固めてくれることもあります。
地主から底地を買い取りたいけど、交渉が難航しそうな場合は、早めに不動産トラブルに精通した弁護士にご相談ください。
