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お問い合わせ賃貸物件からの立ち退きを請求する手段について
アパートや賃貸マンションを経営していると、入居者に立ち退きを求めなければならない事態も生じます。
立ち退きを求める理由により、立ち退きを請求する手段は異なります。
入居者に立ち退き交渉をする際の流れや交渉が難航した場合の対処法について解説します。
目次
立ち退きを求めることができる場合とは？
建物を賃借人に貸している場合は、賃貸借契約期間が終了するまでは原則として、建物からの立ち退きを求めることは難しいです。
ただ、特別な事情がある場合は、契約期間の途中でも立ち退きを求めることができます。
具体的には次のような場合です。
- ・賃借人が家賃を滞納している場合。
- ・賃借人が用法遵守義務違反を犯している場合。
- ・賃借人でない人に不法占拠されている場合。
- ・賃貸人に建物を使用すべき事情がある場合。
- ・建物が老朽化したために建て替えが必要な場合。
これらの事情のうち、どのような事情により立ち退きを求めるのかにより、立ち退きを請求する手段は異なります。
賃借人が家賃を滞納している場合に立ち退きを請求する手段
賃借人が家賃を滞納している場合は、まず、滞納家賃の支払いを催促します。
催促により滞納家賃が支払われれば、そのまま住み続けることを容認することもあるかと思いますが、多くの場合は、家賃を滞納している人はその後の支払いも滞りがちなので、立ち退きを求めることになります。
まず、家賃の滞納が3ヶ月続いた時点を目安に、賃貸人は賃借人に対して、家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除できるようになります。
賃貸借契約を解除することにより、賃借人はその建物に住み続ける権利を失います。
そのため賃貸人は賃借人に対して、建物からの立ち退きを求めることができるようになります。
立ち退きを求める方法は、次の3通りです。
- ・任意の立ち退き交渉
- ・建物明渡請求訴訟
- ・勝訴判決に基づく強制執行
任意の立ち退き交渉
任意の立ち退き交渉は、契約を解除した後で建物からの立ち退きを求めて交渉するものです。
立ち退きに応じない場合は、訴訟を提起することや、勝訴した場合は強制執行がなされる旨を知らせたうえで、交渉すべきでしょう。
裁判も辞さない姿勢を示すためにも、弁護士に交渉を任せるのが最善と言えます。
建物明渡請求訴訟
実際に、建物明渡請求訴訟を提起することにより、賃借人も賃貸人の本気度を悟ります。
賃貸人の勝訴となった場合は、賃借人も観念して、立ち退きに応じることもあります。
そのため、勝訴の段階で一度、弁護士を介して立ち退きの任意交渉を行うべきです。
また、建物明渡請求訴訟では、賃借人の事情も考慮したうえで裁判所から和解が勧告されることがあります。
この場合は、和解で決められた期日までに立ち退くように求めていくことになります。
勝訴判決に基づく強制執行
建物明渡請求訴訟で賃貸人が勝訴したにも関わらず、賃借人が立ち退かない場合は、勝訴判決に基づく強制執行に進みます。
強制執行では、執行官が賃借人を建物から退去させた上で、中の荷物も強制的に運び出してしまいます。
追い出された賃借人が再び建物に入らないように鍵の交換も行われることがあります。
執行費用は賃貸人が負担しなければなりません。
また、賃借人の荷物に対して動産執行を行うことにより、滞納家賃の回収を試みます。
執行費用も賃借人に請求できますが、回収できないことも多いです。
賃借人が用法遵守義務違反を犯している場合に立ち退きを請求する手段
例えば、アパートの賃借人が用法遵守義務違反を犯しており、注意や警告を発しても改善されず、同じアパートに住む他の賃借人にも迷惑をかけているような状況でしたら、賃貸人からの契約解除が可能になります。
契約解除した後の流れは、家賃滞納のケースと同様になります。
立ち退きを求めるための手段も、次の3通りです。
- ・任意の立ち退き交渉
- ・建物明渡請求訴訟
- ・勝訴判決に基づく強制執行
賃借人でない人に不法占拠されている場合に立ち退きを請求する手段
賃借人でない人が、建物を不法に占有している場合は、賃貸人としては当然に、建物からの立ち退きを求めることができます。
賃借人でない人とは、契約解除した元賃借人を含みます。
不法占拠である以上、状況によっては、刑法235条の2に規定されている不動産侵奪罪に該当する可能性もあります。
不動産侵奪罪は、法定刑が10年以下の拘禁刑とされており、窃盗罪よりも重い犯罪行為です。
もっとも、賃貸借契約トラブルを理由とする不法占拠の場合は、警察は民事不介入として、動いてくれないこともあります。
そのため、立ち退きを求めるための手段は、家賃滞納と同様に次の3通りの方法に絞られます。
- ・任意の立ち退き交渉
- ・建物明渡請求訴訟
- ・勝訴判決に基づく強制執行
賃貸人に建物を使用すべき事情がある場合に立ち退きを請求する手段
賃貸人に建物を使用すべき事情がある場合等は、賃貸人から賃貸借の解約の申入れをすることも可能です。
この場合、賃貸借契約の解約の申入れから6ヶ月間を経過することによって契約が終了し、立ち退きを求めることが可能になります。
なお、賃貸借契約の解約の申入れには、正当の事由が必要とされており、正当の事由の一つとして、「立ち退き料」の支払いが必要になります。
立ち退き料の相場は、「移転先の住居の6ヶ月分の賃料＋引っ越し代」が目安です。
この場合に立ち退きを求める方法は次の3通りです。
- ・任意の立ち退き交渉
- ・調停手続
- ・訴訟を提起する
任意の立ち退き交渉
賃借人と話し合いを行い任意に立ち退きを求める方法です。
その前提として、立ち退いてもらいたい時期の6ヶ月前には、解約の申入れを行う必要があります。
解約の申入れの後で、立ち退きに向けた話し合いを進めていくことになります。
調停手続
賃貸人と賃借人との間で立ち退きの話し合いがまとまらない場合は、裁判所の手続きを利用することになりますが、まず試みるべきなのが調停手続です。
立ち退きの調停手続では、調停委員が賃貸人と賃借人との間に入って解決を試みます。
訴訟を提起する
任意の立ち退き交渉や調停でも立ち退きの話し合いがまとまらない場合は、裁判所に普通訴訟を提起するしかありません。
裁判では、借地借家法28条に規定されている賃貸人が建物の明渡しを求めるための正当事由があるかどうかが争点となります。
立ち退きが認められた場合は、賃貸人が立ち退き料を支払うのと引き換えに賃借人に建物から立ち退くように命じる判決が出されます。
建物が老朽化したために建て替えが必要な場合に立ち退きを請求する手段
賃貸人に建物を使用すべき事情がある場合と同様の流れで立ち退きを求めていきます。
多くの場合は、賃貸人からの立ち退き料の支払いが必要ですが、建物の老朽化が著しく、そのまま住むには危険という例外的な場合は、立ち退き料無しでの立ち退きが認められることもあります。
まとめ
賃貸物件からの立ち退き請求では、借地借家法により賃借人の権利が強く保障されていることから、立ち退きを求めるためには、調停、訴訟といった裁判手続が必要になることが多いです。
そのため、早い段階から弁護士に立ち退きの交渉を依頼することにより、スムーズな立ち退きにつなげることが可能になります。
賃貸物件からの立ち退き交渉でお悩みの方は、早めに弁護士にご相談ください。
