多額の原状回復費用を請求された

建物からの退去時に起きるトラブルとして、多額の原状回復費用を請求されるケースがあります。
身に覚えのない損傷や汚れ等であっても、場合によっては借主が負担しなければいけない事態も起こりえます。
そこで、本記事では原状回復の概要や貸主・借主それぞれが原状回復費用を負担するケースについて解説します。
多額の請求を受けた際の対応方法も紹介していますので、建物を賃貸借で借りている方はぜひ確認してみてください。

退去時における「原状回復」とは何か？

まずは原状回復の概要を確認しておきましょう。
退去時における「原状回復」は、賃借人が「物件を借りた当初の状態に戻す」という意味ではありません。

国土交通省のガイドライン（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html）に基づけば、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

つまり、通常生活で自然発生してしまうような経年劣化や損耗などは、原状回復には該当しないということです。
そのため、畳や床が日焼けで変色する・家具や家電の長期設置で発生した床のへこみなどは、本来は賃借人が負担すべき原状回復に該当しません。

入居者（賃借人）が原状回復費用を負担するケース

では、入居者が原状回復費用を負担しなければいけない事例には、どのようなものがあるのでしょうか。
主には下記のようなケースがあります。

・入居者が故意もしくは過失により発生させた損傷
・善管注意義務違反で発生した損傷
・「通常の使用」では発生しない損耗

なお、具体的な日常生活の事例で言えば、

・室内でタバコを吸っていたために発生した壁の黄ばみ、臭い
・ペット飼育により出た壁や床の傷、臭い
・水回りの手入れや清掃を怠り発生したカビや汚れ
・家具等を搬入させた際にできてしまった傷やへこみ

などが該当します。
上記の様な損耗や毀損がある場合、入居者がクリーニング代や壁紙・クロスの張り替え費用等を負担する必要があるため注意しましょう。

貸主（賃貸人）が原状回復費用を負担するケース

一方で、貸主側で原状回復費用を負担するケースには、前述の損耗や毀損以外の「経年で自然発生した損傷や劣化など」が該当します。
具体的には以下のようなものがあります。

・家具の長期設置により発生したへこみ
・日焼けで起きた畳や床等の変色
・画びょうやピン等による穴（壁の下地ボード張り替えが不要な程度のもの）
・家電の設置で発生した壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
・エアコン設置による壁のビス穴や跡

主に故意や過失ではなく、通常の使用によって発生した損耗などが該当します。
貸主に通常使用の損耗と納得してもらえれば、原状回復の負担を避けられますので覚えておきましょう。

多額の請求を受けた場合の対応方法は？

原状回復費用で多額の請求を受けた場合、入居者（賃借人）としてはどのような対応をすべきなのでしょうか。
主には以下のような行動があります。

① 賃貸借契約書の記載を確かめる

まずは賃貸借契約書の記載内容をチェックしましょう。
特約により、本来貸主が負担すべき自然損耗や経年による劣化などを、賃借人の負担にする内容が記載されているかもしれません。

特に退去時のハウスクリーニング費用はどちらの負担になるのか、確認しておきましょう。

② 請求内容を確認し貸主や管理会社と交渉する

請求内容については、貸主や管理会社と交渉する必要があります。
傷や劣化が、自分の行動で発生したものかを確かめましょう。
もし自分がつけた傷や汚れ等であっても、請求金額や請求範囲が適切か検証するのも大切です。

③ 第三者機関に相談する

ご自分では貸主や管理会社との交渉が困難な場合、不動産に詳しい弁護士や第三者機関などに相談や交渉依頼をするのも一つの方法です。
第三者機関には、消費生活センターや消費者ホットライン、日本賃貸住宅管理協会などが該当します。

④ 簡易裁判所で民事調停を行う

交渉による解決が難しい場合、簡易裁判所で民事調停を行う方法もあります。
ご自分で裁判所に調停を申し立てることもできますが、お互いが感情的になり解決が難しいケースが多いでしょう。
法律の知識も必要であるため、可能であれば弁護士に交渉を依頼した方が安心です。

原状回復費用のトラブル防止には、契約時や日常生活での注意が重要

原状回復費用や負担が借主・貸主どちらになるか、請求を受けた際の対応方法も解説しました。
トラブルを避けるためには、契約書の内容確認や日常の清掃や損傷の対策等をしっかり行うといった取り組みも不可欠です。

ただし、貸主側が不当に多額な原状回復費用の請求をするケースもありますので、そのような場合には信頼できる弁護士や第三者機関等に相談してみましょう。