共有不動産の分割

相続や共同購入で土地などを取得した後、面倒だからといって共有している不動産を放置すると、後々大きなトラブルになる可能性があります。
そこで、本記事ではそんなトラブルを解消するために知っておきたい「共有不動産の分割」について解説します。

共有不動産の分割とは？

土地・建物などの不動産を、複数人の共同で所有することを「共有」と言います。
そして、共同で所有されている対象のものは「共有物」と呼ばれます。
相続により不動産等を共有で引き継ぐケースがありますが、後々のトラブルを避けるためには、不動産の「共有状態」を解消する必要があります。

その共有状態を解消する方法の1つが、「共有不動産の分割」です。
共有者は、共有状態の解消のために「共有物の分割」を請求できます。

共有された土地の利用・改良・処分等をする際は、他の共有者の同意が必要です。
自由に土地を利用・処分したい場合、共有不動産の分割を行った方が良いでしょう。

共有状態の発生原因と共有持分について

不動産の共有状態が発生してしまう原因には、主に以下の2つがあります。

① 相続

共有不動産が発生する大きな要因として相続があります。
不動産の相続発生時に、誰が土地や建物を引き継ぐか決めきれず、やむを得ず共同所有にするケースが多くなっています。

② 不動産の共同購入

不動産を共同購入する場合も、共有状態が発生する要因となります。
代表的な事例として、夫婦間や親子間で土地や建物を共同購入するケースがあります。

そして、共有不動産が発生した場合、それぞれの共有者は「共有持分」と呼ばれる所有権の割合を取得することになります。

土地の共有持分がトラブルになりやすい3つの理由

なぜ土地の共有持分はトラブルになりやすいのでしょうか。
主な理由として下記の3つが挙げられます。

理由① 相続で所有者が多くなり権利関係が複雑化する

不動産を共有したままにすると、共有者に相続が起きた場合に権利関係が複雑化する可能性があります。
事例で言うと、父親の相続で息子と娘が不動産を共有した場合、息子や娘にも相続が発生すると息子の妻や子、娘の夫や子の共有状態が発生します。

その後も相続が続けば、さらに共有持分が多くの関係者に承継されて権利関係が複雑になり、共有の解消や不動産管理が困難になるでしょう。

理由② 共有持分のみの土地の売却・有効活用は難しい

土地を共有している場合、その共有分だけを購入してくれる人がいれば売却できます。
しかし、土地の共有分だけを購入する不動産会社や個人は見つかりにくいでしょう。
仮に見つかったとしても、大きく買い叩かれてしまうことがほとんどです。

その理由は、他の共有者の合意がないと土地の有効活用ができないためです。
具体的に言えば、共有土地への建物の建築、リフォーム等に他の共有者の同意が必要になってきます。

理由③ 土地全体の売却に他の所有者の同意が必要になる

土地全体の売却にも他の共有者からの同意が必要になります。
特に不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。
共有者が大勢いる場合には、反対する人が1人でもいると売却できませんので注意しましょう。

ちなみに、共有不動産は大規模な修繕や抵当権の設定においても、共有者全員の同意が必要となります。

共有不動産の分割方法

不動産の共有には前述のようなデメリットがあるため、共有者には共有持分に応じた「共有物の分割を請求する権利」が認められています。
なお、話し合いの方法や分割方法には、以下のようなものがあります。

協議分割か裁判上での分割か

共有不動産の分割を行う際には、共有者全員で話し合う必要があります。
話し合いには下記の2つの方法があります。

① 協議分割

不動産の共有者全員で協議する方法です。
分割するかどうか、そしてどのように分割するかを協議します。
なお、分割や分割方法の決定には共有者全員の同意が必要です。

② 裁判上での分割

前述の協議分割で分割方法が決まらない場合、訴訟で共有不動産の分割請求を行います。
この場合、共有者全員が訴訟の当事者となり、裁判所が分割方法を決定します。

具体的な分割方法とは？

分割方法で意見が合わない場合は裁判上での分割となりますが、その際に決定される分割方法には以下の3つがあります。

① 現物分割

現物分割は、共有物そのものを分ける分割方法です。
例えば200㎡の土地をA（共有持分：7/10）とB（共有持分：3/10）で分割する場合、Aは140㎡でBは60㎡を受け取るという方法です。

② 代償分割

特定の共有者に持分を超える不動産を取得してもらい、その代わりに他の共有者に対する債務を負担させる方法です。
例えばAが不動産全てを取得し、その代価としてBとCに対して金銭を支払うケースなどがあります。

③ 換価分割

競売で共有不動産を売却し、その金額を共有持分で配分する方法です。
ただし、一般的に競売での売却は、通常の売却より価格が低くなる可能性が高いため注意しましょう。

共有不動産の分割を検討する際は、専門家への相談が必須です！

共有の概要や共有不動産の分割に関する説明でした。
不動産の共有状態はトラブルが発生しやすいため、なるべく早期に分割を行う方が賢明です。

しかし、共有不動産の分割には専門知識や複雑な手続きも必要になります。
ぜひ、弁護士などの専門家に相談しながら分割は進めていきましょう。