再開発の補償金交渉

土地を所有していると、地方公共団体などから再開発事業のために明け渡しを求められることがあります。
その場合、都市再開発法に基づく補償金を受け取れる可能性がありますが、不相当な金額であるケースが大半です。
そこで今回は、再開発の補償金交渉で増額させるポイントや、市街地再開発事業の概要などについてもご紹介します。

市街地再開発事業とは？

市街地の再開発は、主に既存の街などの一体化や全体的な整備を行う目的で、地方公共団体などが実施する事業です。
一般的には高層マンションや商業ビルなどへの建て替え、公園・道路などの整備が行われるケースもあります。

利便性向上などのために再開発は進められますが、対象地域の住民には立ち退きが要求される場合があります。
土地所有者の方も例外ではなく、再開発のために土地の買収などを求められるケースが存在します。

こうした住民や土地所有者の方に対して、損失を補うための再開発の補償金制度があります。

再開発交渉で得られる２種類の補償金について

地方公共団体などが市街地再開発事業を行う場合、地権者や借家人などが被る損失への補償が義務付けられています。
具体的には以下の２種類の法律による補償金があります。

① 都市再開発法９１条による補償

都市再開発法９１条による補償は「権利補償」とも呼ばれます。
地区外に転出する場合において、従前の土地の所有権の対価として受けられる補償です。

なお、補償金は権利変換期日までに受けることが可能で、金額は近傍の類似の土地や同種の建築物等の取引価格などを考慮し決定されます。

② 都市再開発法９７条による補償

都市再開発法９７条による補償は「通損補償」とも呼ばれます。
再開発での土地や建物の明け渡しによって、「通常受ける損失」が発生する場合に受け取れます。

補償の項目としては移転費、休業損害や仮住居・仮店舗等に関するものがあり、金額については再開発事業を施行する者（施行者）との交渉によって決定していきます。

補償金には上記①と②の２種類がありますが、いずれにおいても施行者側から金額が提示されます。

再開発交渉で増額させる３つのポイント

再開発の補償金交渉では、増額のポイントを把握した上で交渉に臨む必要があります。
主に以下の点を意識するように心掛けましょう。

① 提示された補償金額が妥当かチェック

再開発交渉で施行者側が提示する補償金額は、地権者それぞれの個別事情などを考慮していないケースが大半です。
したがって、不相当な補償金額である場合が多いため、必ず提示された額が妥当かどうか、専門家の意見も聞きながらチェックしましょう。

② 不動産を失うことでの損失を計算し主張する

土地や建物を失った場合に、どの程度の損失が出るかを資料や計算で主張することも増額のポイントです。
人の集まりやすい土地、店舗、事務所等であった場合には、移転で売り上げが減少する可能性なども示すようにします。

③ 弁護士と相談しながら交渉を進める

最後は弁護士と相談しながら増額の交渉を進めることです。
都市再開発法の規定や関連する法律、不動産鑑定士の鑑定書など補償金額の算定方法は複雑です。
一般の方にはどのように計算されているか、交渉を進めれば良いかを判断するのは非常に困難でしょう。

したがって、再開発の補償金交渉に詳しい弁護士に相談し、補償金額が妥当かのチェックや施行者との交渉をサポートしてもらう方が賢明です。
状況を把握できないまま交渉に臨んで、説得されてしまい、こちらに不利な金額で妥協させられてしまっては目も当てられません。

再開発交渉は妥協せず、専門家と相談しながら進めましょう

市街地の再開発事業や補償金の種類、交渉で増額させるポイントについても紹介しました。
所有不動産が再開発事業の対象となり、提示された補償金額に納得がいかない場合は、妥協せずに増額の交渉をしていくことも大切です。

必要であれば弁護士にも相談し、サポートをしてもらいながら話し合いを進めてみて下さい。