高額の更新料を請求された

土地を借りた場合、土地所有者から高額な更新料の支払いを要求されるケースがあります。
こうした場合、適切な相場や対応方法を知らないと、不当に高い更新料を支払わされてしまうリスクがあります。
そこで今回は、借地契約の更新料の概要や相場、高額な更新料の請求を受けた場合の対応方法なども解説します。

借地契約の更新料について

借地契約の更新料とは、借地人が借地契約の契約期間満了後も継続して土地を借りようとする場合に、土地所有者に対して支払う金銭をいいます。
契約期間は、借地法（旧法）が適用される場合と借地借家法（新法）が適用される場合とで異なります。
また、定期借地契約の場合には更新ができないため、新たに契約を締結する必要があることに注意しましょう。

土地所有者は借地人が借地権の更新を希望する場合、もしくは現存する建物がある場合は、更新に応じる必要があります。
なお、借地契約の更新料は法律で借地人に義務付けられている支払いではありません。
したがって、必ずしも支払うべき金銭ではないのです。

このように、借地契約の更新料の支払は義務ではなく、あくまでも土地所有者（貸主）との良好な関係を維持するため、慣習として支払われてきたものであると認識しておきましょう。

更新料の相場はどのくらいなのか？

では、もし支払うとしたらどの程度が相場となるのでしょうか。
高額な更新料の請求を受けた場合にも備えて、おおよその相場は把握しておきましょう。

更新料の相場は、一般的には「借地権価格の約5%」と言われています。
しかし、法律で定められた支払い義務ではないため、厳密には決まっていません。
3%ほどの場所や8%ほどの場所もあるでしょう。

ちなみに、具体的な計算方法に関して、以下のような算式もあります。

更新料相場＝更地価格（路線価 × 地積）× 借地権割合 × 約5%

路線価や借地権割合は、国税局のホームページに掲載されている路線価図で確認することができます。
路線価も借地権割合も土地によって異なるため、気になる方はチェックしておきましょう。
なお、上記の計算式によって算出されると決まっているわけではありませんのでご注意ください。

相場を知らないと、不当に高額な更新料を請求された場合に、言われた額そのままを支払ってしまうリスクもありますので、ぜひ覚えておきましょう。

高額な更新料だった場合の対応方法について

土地所有者からの更新料の請求が高額だった場合、どのように対応すべきなのでしょうか。
主に以下の対応方法がありますので、確認しておきましょう。

① 交渉によって妥当な更新料にしてもらう

まずは、交渉で妥当な更新料にしてもらう方法です。
更新料は、前述の計算で算出された金額がおおよその相場となります。
そのため、もし算出された金額よりも更新料が大幅に高い場合、妥当な更新料に修正してもらう交渉を行いましょう。

なお、支払いは拒否することも可能ですが、金額が妥当である場合や契約書に更新料の記載があるにも関わらず拒否した場合、借地契約を解除されてトラブルになるおそれもあります。
したがって、借地契約を締結する前には、必ず契約書に更新料に関する記載があるかどうかチェックしておきましょう。

② 弁護士に依頼して交渉に入ってもらう

続いては弁護士に依頼して交渉に入ってもらう方法です。
土地所有者との交渉では、冷静に客観的な対話で相手と話し合う必要があります。
当事者同士での交渉では感情的になってしまう可能性が高いため、専門知識を持つ弁護士などに交渉を頼んだ方が良いでしょう。

借地契約や不動産等に詳しい弁護士であれば、高額な請求だったとしても客観的な情報を提示し、地主への説得も行ってくれるでしょう。
また、仮に話がまとまらなくても、裁判になった際はサポートしてくれるため安心です。

更新料を支払うべき場合や支払った方が良い場合とは？

最後に更新料を支払うべき場合、または支払った方が良い場合についても確認しておきましょう。
主なケースとしては以下のような状況があります。

① 契約書に更新料の支払いが明記されている場合

契約書に更新料に関するルールや金額、支払うタイミング等が明記されている場合には、その内容に沿って支払った方が良いでしょう。

② 土地所有者との訴訟を回避したい場合

更新料の支払いを拒否することもできますが、支払わないと裁判になるリスクがあります。
土地所有者との無用なトラブルを起こしたくない場合、妥当な額の更新料支払いで訴訟を回避した方が賢明かもしれません。

③ 今後も増築や建て替えなどで土地利用を行いたい場合

借地上の建物のリフォームや増築、建て替えを行う場合には、土地所有者の許可が必要となるケースがあります。
したがって、土地を有効活用したい場合も、土地所有者との関係維持のために支払っておいた方が良さそうです。

更新料は相場を把握して適正な額を支払いましょう！

借地契約の更新料の支払いは法律上の義務ではありません。
しかしながら、土地所有者との良好な関係を維持したい場合や将来的に土地を利用したい場合などには支払った方が良いでしょう。

しかしながら、不当に高額な更新料を支払うリスクもありますので、請求に納得できなければ不動産に詳しい弁護士などにも相談して交渉を進めましょう。